Recursos Para Compradores De Casa Por
Primera Vez
¿Estás buscando tu
primera casa? Has venido al lugar indicado.
Para Comenzar
¿Cuál es tu rango de precios? Vamos a averiguarlo. Descubre lo
que puedes pagar y la diferencia que hay entre precalificar y la preaprobación.
Es posible que la
compra de tu primera casa sea la decisión financiera más grande que tomarás en
tu vida, por lo tanto debes aprender lo más posible antes de dar ese paso tan
trascendental. Empieza por aquí.
Primero, revisemos tu
situación económica. ¿Cuánto puedes pagar? Lo que esto quiere decir en realidad
es, ¿cuánto dinero puedes pedir prestado? Lo que realmente también quiere
decir, ¿cuánto ganas y cuánto debes?
La regla general es
que puedes obtener una hipoteca solamente si la proporción de tu ingreso contra
tus deudas es de un 40%* o menos. Esto quiere decir que si el ingreso de la
familia es, por ejemplo, de $100,000 al año, no debes adeudar más de $40,000 en
tarjetas de crédito, préstamos de estudiante, préstamos de automóviles y otras
deudas.
Luego, haz planes para
comprar la casa que puedes pagar ahora, no dentro de cinco años, cuando tu
película sea todo un éxito o las acciones de tu nueva empresa se coticen en la
bolsa de valores. ¿Qué tipo de casa puede ser? Tenemos forma para ayudarte a
descubrir cuánto puedes gastar.
Una vez que tengas una
idea general de lo que puedes pagar deberás obtener una carta de
precalificación o de preaprobación para una hipoteca. La precalificación es una
perspectiva general del prestamista sobre tu capacidad para conseguir un
préstamo. Tú presentas toda la información a un prestamista, sin necesidad de
documentación de respaldo. Lo puedes hacer en línea, por teléfono o en persona,
lo que te sea más fácil. La preaprobación es más detallada. Es el documento que
comprueba que eres un comprador serio. Pero también implica poner tus asuntos
en orden para comprobar tu valor financiero ante el prestamista. El prestamista
revisará tus estados de cuenta bancarios, declaraciones de impuestos y otra
información financiera al mismo tiempo que ve si calificas para algún programa
especial, como los préstamos FHA respaldados por el gobierno, o los préstamos
de la VA para vivienda. Aunque ni la preaprobación ni la precalificación te
garantizan que recibirás un préstamo, son indicadores mucho más fiables de tu
potencial para comprar casa. ¿Qué hacer con la carta? Inclúyela cuando
presentes tu oferta para una casa; hará que tu oferta sea más sólida.
Si no consigues la
preaprobación o la precalificación para el préstamo (y la casa) que quieres, no
te des por vencido. Piensa detenidamente en lo que quieres gastar, cuándo
tienes planeado comprar y cómo puedes atenerte a un presupuesto para estar en
una postura económica más fuerte.
Independientemente de
que estés preaprobado o precalificado, vale la pena hablar con un-REALTOR® u
otro profesional de bienes raíces para que navegues adecuadamente estos
procesos. Estás en el comienzo de un camino largo, complicado y, a la larga,
muy gratificante. ¡Hagamos bien las cosas!
UN EQUILIBRIO ENTRE EL
PRESUPUESTO Y EL TAMAÑO DE LA CASA
Conoce los posibles
compromisos que se tienen que hacer. Todo comprador de casa debe tomar
decisiones sobre prioridades y presupuesto.
El punto de toda esta
introspección financiera es que los compradores de casa por primera vez, deben
vivir dentro de sus posibilidades. Encontrar la casa que se ajuste a tu
presupuesto requiere que pienses más allá del simple concepto de “¿puedo llegar
al precio que piden?”
Esto es lo que tienes
que tomar en consideración:
El tamaño es
importante:
Mucha gente en Estados
Unidos piensa que, en lo que se refiere a casa, mientras más grande mejor, y
con frecuencia algo más grande cuesta más. Debes buscar el tamaño adecuado para
los próximos años. ¿Te vas a casar? ¿Vas a tener hijos? ¿Esperas tener visitas
frecuentemente? ¿Vivirá contigo alguno de tus padres? No pagues por lo que no
necesitas (pero lee el No. 5 más abajo).
Una verdadera obra:
Las casas que necesitan
reparaciones pueden ser más económicas aunque, por supuesto, alguien tiene que
hacer esos trabajos. ¿Tienes la habilidad para hacer esos trabajos? ¿Puedes
pagar a contratistas o trabajadores? ¿Podrías vivir ahí mismo mientras
remodelas? Si tu respuesta es “no”, las palabras mágicas que debes buscar en
los listados de casas son “lista para mudarse”.
Tienes cuentas:
Vas a pagar servicios
públicos, entre los más importantes están los de electricidad, gas y agua,
mismos que se determinan por dónde esté ubicada la casa y cómo fue construida.
En lugares de clima invernal necesitas buen aislante y ventanas modernas,
mientras que en climas cálidos querrás aire acondicionado, o mejor aún, una
casa diseñada para mantenerse fresca.
Tienes necesidades:
¿Esta casa y este
lugar encajan con tu estilo de vida? ¿Puedes adaptarte a manejar distancias
largas al trabajo? ¿Qué tales’ son las escuelas cercanas? ¿Eres jardinero de
fin de semana, bailador de noche, excursionista de día? ¿Hay lugar para
estacionar tu bici y tu motocicleta? ¿Necesitas un rinconcito tranquilo para
tejer?
Pasado mañana:
Hay que ser realistas
acerca del futuro. Las cosas cambian. Escribe las variables de aquellas cosas
para las que puedas hacer planes (¿carrera? ¿Hijos? ¿escuelas para los hijos?),
y también para las que no, y determina cuánto tiempo crees que esta primera
casa sea la adecuada para ti, ¿años? ¿décadas? y por cuánto crees que puedas
venderla más adelante. Este es el momento ideal para hablar de nuevo con tu
REALTOR®, pues averiguar esto es parte de su capacitación.
Otros factores que
entran en juego son la ubicación y el tiempo de tu recorrido diario. Es un acto
de malabarismo el equilibrar el tiempo, el dinero, las amenidades y el medio
ambiente. Decide qué es lo más importante para ti y luego planifica la compra
de una casa que cumpla con la mayor parte posible de tus necesidades. Un
REALTOR® profesional es un guía invaluable en estas consideraciones de la vida
real y puede ser un gran recurso para ayudarte a tomar una decisión objetiva y
bien informada.
DETALLES DEL PROCESO
Garantías,
contingencias y seguro de casa. Una perspectiva general del proceso.
Una vez que hayas
encontrado la casa que te fascine (y que puedas pagar), el siguiente paso será
presentar una oferta por escrito. Este es un terreno complicado. Dependiendo de
dónde vives y el estado de la economía, podrías estar compitiendo con otros
compradores por la misma propiedad en una guerra de ofertas que pudiera
tentarte a pasarte de tu presupuesto. No pierdas la calma y habla con tu
REALTOR® sobre estas cosas.
Antes de escribir una
cifra debes revisar las ventas comparables, o “comps”, con tu REALTOR®. Las
comps son casas de tamaño similar que se han vendido en la zona. Esto te
ayudará a determinar la base para tu oferta. El ofrecer más o menos del precio
que están pidiendo va a depender de varios factores que incluyen las
condiciones del vecindario y del mercado, otros compradores potenciales y los
requisitos del vendedor. Es posible persuadir a los vendedores si puedes ofrecer
pago en efectivo en lugar de conseguir una hipoteca. De nuevo, habla sobre esto
con tu REALTOR®.
Luego, no te sorprenda
que se te pida que escribas un cheque para el pago de arras. La cantidad del depósito dependerá de
factores tales como las normativas del estado y las tendencias del mercado,
pero por lo general será del 1 al 3 por ciento del precio total de compra. Ese
dinero se guarda en custodia hasta el cierre y se abonará contra tus costos del
pago inicial y de cierre. El pago de arras es un acto de buena fe. Muestra que
eres un comprador serio y no alguien que solo está “picando”. Si por cualquier
motivo tienes que retirar tu oferta, el comprador se queda con ese dinero como
compensación por el tiempo que pudo haber pasado negociando con otros compradores.
La mayoría de las
ofertas incluyen contingencias, las cuales son condiciones que protegen al
comprador, dándote así oportunidades para retractarte de una compra.
Algunas contingencias
comunes:
Financiamiento.
Esto detalla cómo vas a pagar la casa y te proporciona una salida si no puedes
conseguir una hipoteca.
Avalúo. Un tercero,
contratado por el prestamista, evalúa el valor justo de mercado de la casa.
Esto te permite salirte del trato si el valor del avalúo es menor que el precio
de venta, también protege al prestamista, quien quiere asegurarse de que la
casa vale la cantidad de dinero que te van a prestar.
Inspección de la casa. Te da el derecho de inspeccionar la casa con un perito. Si
existe algo mal, puedes pedir que se hagan las reparaciones de los desperfectos
encontrados antes de la venta.
Inspección de
termitas.
Asociación de propietarios. Te permite revisar el presupuesto y las reglas de la
asociación de propietarios antes de finalizar la compra.
Recorrido final. Por lo general sucede después del pago del dinero en custodia
(no te preocupes, hablaremos de ello en un momento). Este recorrido es tu
oportunidad para caminar por la casa con tu Realtor® y, bueno, asegurarte de
que todo esté bien antes de poner tu firma en la línea punteada.
Cuando trabajas con un-REALTOR®
no hay necesidad de hacer especulaciones al momento de escribir una oferta.
Mientras tanto, he aquí algunas estrategias a considerar:
Incluye tu carta de
preaprobación de hipoteca para demostrar que estás calificado para comprar esta
casa.
Aumenta la cantidad
del pago de arras que incluyes con tu oferta para demostrar que estás dispuesto
a superar lo estipulado con el fin de tener segura la compra.
Sé flexible con la
fecha de cierre, ya que esto algunas veces puede disuadir al vendedor. Pero
asegúrate de que tu prestamista y la agencia de depósito en garantía estén
disponibles en la fecha sugerida, antes de que presentes tu oferta.
Pide ayuda del
vendedor con los costos de cierre para contrarrestar algunos de los gastos de
cierre que salen de tu bolsillo.
Escribe una carta
personal explicando por qué esta es la casa de tus sueños.
Una vez que hayas presentado tu oferta pueden suceder un par de
cosas:
Idealmente, el
vendedor acepta tu oferta. ¡Bravo! Ahora tienes un contrato firmado y ya vas
rumbo a comprar de hecho la propiedad.
O, es posible que el
vendedor presente una contraoferta sugiriendo cambios a algunas de tus
condiciones. Esta es tu oportunidad para continuar con las negociaciones o
rechazar la oferta, alejarte, y seguir buscando la casa de tus sueños.
Una vez que la casa
esté bajo contrato, avanzarás al siguiente paso en el proceso de compra: el
dinero en custodia.
EL PROCESO DE CIERRE
El proceso de cierre
(o dinero en custodia) comienza cuando se acepta tu oferta, y cierra cuando te
mudas. Veamos los pasos:
Primero, selecciona al depositario del dinero en custodia (en algunos
estados es un abogado) o agencia tramitadora de títulos.
Los depositarios del
dinero en custodia son terceros que ayudan a manejar los trabajos del título y
el dinero en custodia, financiamiento, instrucciones de la transacción y demás
documentación relacionada con la compra de una casa. Ellos reúnen y guardan
documentos en “fideicomiso” para todas las partes hasta que se complete la
transacción.
Las agencias
tramitadoras de títulos aseguran que el título esté libre de gravámenes, fallos
o defectos de título.
El siguiente paso son
las inspecciones de la casa.
En ocasiones, las
inspecciones son optativas, pero no te dejes engañar, no es algo que te quieras
ahorrar. La inspección de la casa ayuda a que los compradores entiendan mejor
los detalles de la propiedad que están comprando.
Algunos ejemplos
comunes:
Las inspecciones
pueden incluir inspección de termitas, fugas de agua o cumplimiento con los
códigos de construcción. También podrías considerar un levantamiento
topográfico para determinar los límites de la propiedad, revisiones del título
e inspecciones estructurales. No dudes en estar presente durante las
inspecciones y hacer preguntas al vendedor sobre cualquier reparación. Al final
recibirás un reporte sobre los problemas o defectos importantes.
Después de la
inspección es el momento de legitimar el título y ordenar el seguro.
Una vez que la agencia
tramitadora de títulos determine que el título está libre, deberás comprar
seguro de título. Por lo general, tu agente de cierre o abogado elegirán al
asegurador del título de entre las 5 aseguradoras de títulos más importantes de
los Estados Unidos. Esto protege tanto el comprador como al vendedor de
cualquier disputa sobre la propiedad en el futuro.
Seguro de propietario: cubre fuego, robo y responsabilidad, y por lo general lo
exigen los prestamistas.
Seguro contra inundaciones: ¿la casa se encuentra ubicada en una zona propensa a las
inundaciones? De ser así, podría requerirse.
Garantía de la casa: para tener una mayor tranquilidad después del cierre, es
de gran ayuda saber que una empresa aseguradora contrarrestará o cubrirá los costos
de defectos y reparaciones imprevistos.
Seguro de hipoteca: ciertos tipos de préstamos pueden requerir una póliza de
seguros para proteger a los prestamistas contra incumplimientos de pago
imprevistos.
Llegó el momento para
el recorrido final. Esta será tu última oportunidad de ver y comprobar que la
condición de la propiedad no ha sufrido cambios importantes desde la fecha de
firma del acuerdo.
Por fin, llegó el día
del acuerdo de liquidación.
En ocasiones también,
se le llama el cierre, el acuerdo de liquidación es el último paso, cuando la
propiedad de la casa se transfiere oficialmente: ¡a ti!
Habrá que firmar
muchos documentos. Firmarás tu nombre entre 10 y 30 veces en los documentos de
la hipoteca, divulgaciones legales, registros de impuestos, y más.
El día del cierre se
hará la distribución final de los fondos. El comprador de la casa deberá llevar
un cheque de caja para cubrir todos los costos del cierre. Los vendedores
recibirán un cheque por la cantidad que hayan ganado en la venta. Y los agentes
de bienes raíces recibirán cheques por sus comisiones, si fuera aplicable.
Entonces, ¿cuándo
recibirás las llaves de tu casa nueva? Dependiendo de dónde vivas, es posible
que las recibas el día del cierre o que tengas que esperar unos días hasta que
el condado registre oficialmente el título nuevo. Verifica las leyes locales
con tu agente.
¡Felicidades! ¡Ya eres propietario de una casa!
MITOS Y REALIDADES
¡Los compradores no
pagan las cuotas de los REALTOR®! Aprende sobre qué es lo que hacen los REALTOR®
y quién paga qué.
Comprar tu primera casa es una gran cosa. Para la mayoría de nosotros, una casa es
la compra más cara que jamás haremos. Una búsqueda en línea es un buen lugar
para comenzar, pero la compra de una casa no es como comprar un libro en línea.
La mayoría de los compradores en algún momento buscan la guía de un
profesional. Mientras más pronto lo hagas, más pronto se hará realidad tu
sueño. No permitas que los mitos que puedas haber escuchado sobre la compra de
casas te impidan ponerte en contacto con un buen profesional.
Desbancador de mitos
#1: ¡Puedo hacerlo yo solo y ahorrarme el 6%!
La verdad es que tu
agente normalmente trabaja sin cobrar ni un quinto hasta el momento del cierre,
y aun entonces, el vendedor por lo general debe el 6% de la comisión, basado en
el 6% del precio de venta de la casa, y es negociable. Además, esa comisión del
6% se divide entre el agente del comprador y el agente del vendedor. Una
excepción notable es cuando un solo agente maneja ambas transacciones en un proceso
que se conoce como agencia dual, que es representante de ambas partes, y recibe
la comisión del 6% completo. Sin embargo, esta no es la norma.
La compra de una casa puede ser un proceso largo y complejo. Es
importante que te asegures de trabajar con un agente profesional.
Los agentes conocen
los detalles del financiamiento, los tipos de propiedades, los procedimientos
de bienes raíces, las tendencias del mercado, los tratos y negociaciones, y
mucho más. ¿Por qué hacerlo solo cuando es su profesión darte una guía experta
a lo largo del proceso?
Desbancador de mitos
#2: ¡Los agentes solo quieren una venta rápida!
Un buen agente quiere encontrar la mejor casa para ti, aunque le
lleve mucho tiempo.
Los profesionales de
bienes raíces se apoyan en las referencias y en clientes que regresan. Si no
quedas contento puedes decírselo a tus amigos, o peor aún, ¡escribirlo en tu
blog! Aunque los agentes quieren cerrar la venta, realmente quieren que seas un
cliente satisfecho. Eso les ayuda a ellos, ya que podrías referirlos para otras
ventas.
Desbancador de mitos
#3: Mi contrato de alquiler se termina en 2 semanas. ¡Puedo empezar a buscar mi
casa ahora!
Típicamente, la compra de una casa se lleva meses. Piensa en darte unos seis meses para ir
de inquilino a propietario. Aunque la mayoría de los compradores comienzan
buscando casas en línea, será necesario que te levantes del sofá, salgas y
visites casas para encontrar la más adecuada para ti. Antes de comenzar a ver
casas debes conseguir la preaprobación para saber cuánto es lo que puedes pagar
de manera realista. La preaprobación también le indica al vendedor que tú eres
un comprador serio. De nuevo, un buen agente te guiará, paso a paso, a lo largo
de este importante proceso.
Desbancador de mitos
#4: La calculadora en línea dice que puedo comprar una casa de $200,000. No
necesito hablar con un oficial de préstamos.
Las calculadoras en
línea son muy útiles. Pueden darte una idea general de lo que deberías poner en
tu presupuesto para los pagos mensuales, y lo que podría ser el pago de tu
hipoteca. Pero no pueden reemplazar el hecho de ser preaprobado. Los
prestamistas toman en consideración muchos factores, como tu calificación
crediticia, historial de trabajo, ingresos, nivel de deudas, no hay manera de
saber por cuánto serás preaprobado sin hablar con alguien que saque esas
cuentas.
Ármate con la verdad: y con un gran agente, ¡cuando te embarques en la aventura
de buscar casa! «
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Real Estate
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